En su día, el motor del meteórico ascenso económico de China, el sector inmobiliario se encuentra ahora en un punto de inflexión decisivo. En las propuestas recientemente publicadas por China para el 15º Plan Quinquenal (2026-2030), la industria inmobiliaria, que antes estaba incluida en capítulos sobre consumo, servicios y urbanización en los planes a medio plazo del país, ha sido reposicionada bajo la sección de “bienestar público” por primera vez en décadas.

Para muchos chinos, esta medida evoca la era pasada de la “asignación de viviendas sociales”, cuando las viviendas urbanas se distribuían mediante un rígido sistema de mando. Sin embargo, el último giro está lejos de ser un regreso nostálgico al bienestar de la cuna a la tumba. Tras años de crecimiento vertiginoso impulsado por prácticas de apalancamiento desenfrenado y la especulación a nivel nacional, el sector se enfrenta ahora a su ajuste más prolongado y desafiante. Los responsables políticos chinos parecen estar guiando la industria de la vivienda de nuevo hacia su “aspiración original”: proporcionar viviendas disponibles, asequibles y mejoradas.

Estos cambios se produjeron tras una cascada de crisis que destachó el otrora imponente mito del auge inmobiliario en China. Evergrande Group, que fue el mayor promotor inmobiliario del país por ventas, colapsó en liquidación este agosto, dejando pasivos superiores a 2 billones de yuanes (unos 280.000 millones de dólares estadounidenses). Country Garden, que durante mucho tiempo ha sido el mayor vendedor de viviendas privadas en China, está lidiando con la caída de ventas y los impagos en el extranjero, hundiéndose en una dolorosa reestructuración. Varios gigantes de complejos minoristas han recurrido a vender activos con grandes descuentos, un giro radical para empresas que antes se expandían agresivamente en ciudades chinas.

Las consecuencias se han extendido hacia afuera. Los gobiernos locales, que dependen en gran medida de la venta de tierras para financiar sus presupuestos expansivos, se enfrentan a un doloroso ajuste de cuentas de la deuda a pesar de las políticas amplias del año pasado para aliviar la presión. Los hogares chinos comunes, que durante décadas canalizaron sus ahorros hacia la propiedad, ahora se acercan al mercado con cautela, incluso con temor.

Los impresionantes veinte años de bienes raíces en China han terminado oficialmente. Mientras que el PIB del país creció un 5,2% interanual en los tres primeros trimestres de 2025, la inversión inmobiliaria cayó un 13,9% y las ventas de viviendas nuevas un 7,9%. Preparándose para un panorama sombrío, el nuevo plan quinquenal—enmarcado en nuevas frases como “desarrollo de alta calidad”, “viviendas de calidad” y “políticas específicas de ciudad”—parece estar a punto de anunciar una nueva época en el mercado inmobiliario chino.

“Cuantos más, mejor“ No más

En el nuevo plan quinquenal, la política de vivienda se presenta menos como un motor económico y más a través de una perspectiva social. Wu Jing, director del centro inmobiliario de la Universidad Tsinghua, ve el cambio como un regreso a los principios básicos: “El sistema de vivienda de China debe ser absolutamente claro sobre su propósito fundamental: atender necesidades básicas. Solo entonces podremos hablar de su contribución económica más amplia.”

El sistema de vivienda chino temprano, basado en una economía planificada, encarnaba esa lógica. Los residentes urbanos eran en su mayoría empleados de empresas estatales y vivían en unidades estatales. La vivienda se asignaba a un coste mínimo y los alquileres eran nominales, aunque la escasez era aguda. A finales de 1977, la superficie media habitable por persona era de solo 3,6 metros cuadrados, aproximadamente la superficie de una escalera mecánica en un centro comercial.

La reforma orientada al mercado lanzada a finales de los años 70 sentó el camino para el cambio, aunque la provisión estatal siguió siendo la norma hasta que Shanghái puso en marcha un fondo de previsión de vivienda en 1991. El verdadero punto de inflexión llegó en 1998, cuando China puso fin formalmente al sistema de asignación de viviendas que había durado medio siglo. Para millones de familias, la conocida sensación de seguridad basada en la vivienda proporcionada por el Estado se evaporó de la noche a la mañana: las viviendas se habían convertido en una mercancía.

El sector entró entonces en un frenético auge de dos décadas. Los inicios anuales de viviendas aumentaron de decenas de millones de metros cuadrados en los años 90 a más de mil millones en 2010, alcanzando un máximo de 1.700 millones en 2017. Gran parte de este aumento fue impulsado por uno de los mayores cambios demográficos en la historia humana: la población urbana de China pasó de 190 millones en 1980 a 944 millones en 2024, creando una demanda de vivienda sin igual en ningún otro lugar.

La vivienda ya no era solo un techo sobre la cabeza. Se había convertido en un activo negociable e invertible. La propiedad de vivienda se convirtió en un vehículo clave para la mejora del estilo de vida, con motivos prácticos y especulativos convergiendo en una ola de actividad del mercado.

Guiados por el principio de que “el consumo de viviendas podría impulsar la demanda interna”, los promotores se apresuraron a expandirse, aprovechando la alta rotación y la alta deuda, impulsadas por depósitos anticipados y préstamos bancarios. La inversión en desarrollo inmobiliario se disparó, con un crecimiento medio anual del 19,5%. Una política gubernamental clave de 2003, que consagró las ambiciones comerciales en la industria de la vivienda, dio paso a una era de extravagancia impulsada por incentivos políticos, la creciente demanda del mercado y modelos de desarrollo agresivos.

Tras un crecimiento rápido y eufórico, empezaron a aparecer riesgos ocultos. Los precios disparados, las compras especulativas desenfrenadas y la creciente dependencia de los gobiernos locales en la venta de terrenos dejaron al mercado demasiado expuesto a cambios de política. Al mismo tiempo, el envejecimiento demográfico, la desaceleración de la urbanización y el exceso de nuevo stock comenzaron a transformar la dinámica de oferta y demanda. En 2016, el máximo líder chino Xi Jinping pronunció célebremente la frase “la vivienda es para vivir, no para especular”, señalando regulaciones más estrictas para frenar la actividad especulativa. Parecía ser una señal amarilla del papel arraigado del sector inmobiliario como motor a corto plazo para el crecimiento económico. En septiembre de 2024, el principal órgano de toma de decisiones de China, el Politburó, pidió por primera vez medidas para “estabilizar el mercado inmobiliario y frenar la caída de precios”, demostrando un compromiso continuo con un aterrizaje suave.

No obstante, es probable que el sector inmobiliario siga siendo un pilar de la economía china. Durante el próximo cuarto de siglo, se proyecta la demanda nacional entre 1 y 1.200 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas cada año, lo que representa un mercado valorado en aproximadamente 10 billones de yuanes (unos 1,4 billones de dólares estadounidenses). Como observa el profesor Wu, el verdadero valor del sector ahora reside menos en impulsar nuevas construcciones y más en gestionar su vasto stock existente para ofrecer un apoyo económico estable. Un enfoque centrado en las acciones es cada vez más central para la contribución de la industria a la economía.

Más allá de la dinámica del mercado, el sistema de vivienda chino ha sido sutilmente moldeado por un creciente sistema de vivienda subvencionado por el gobierno, un cambio de política medido distinto de las asignaciones de bienestar de décadas anteriores. En las últimas propuestas del “15º Plan Quinquenal”, el lenguaje en torno a la vivienda asequible señala un cambio matizado: donde el plan anterior hablaba de “aumentar efectivamente la oferta de viviendas subvencionadas por el gobierno”, el nuevo enfatiza la “mejora” de la oferta. De los aproximadamente 1.200 millones de metros cuadrados de demanda anual de vivienda nueva, unos 200 millones provienen del segmento de la red de seguridad. Aunque no está impulsado por el beneficio, es vital para estabilizar expectativas y anclar el bienestar social.

El sistema de vivienda subvencionado por el gobierno chino, lanzado en 1994, se centró inicialmente en proporcionar viviendas a precios económicos para familias de ingresos bajos y medios, complementadas con viviendas comerciales para grupos de ingresos más altos. Con el tiempo, se han completado más de 80 millones de unidades en todo el país, beneficiando a más de 200 millones de personas, aproximadamente la población de Brasil.

En mayo de 2024, comenzó a implementarse un nuevo mecanismo de política. He Lifeng, el viceprimer ministro responsable de finanzas y vivienda, propuso que en ciudades con altos inventarios de viviendas comerciales, el gobierno podría “comprar en lugar de construir” — adquiriendo unidades existentes sin vender a precios razonables y convirtiéndolas en viviendas asequibles.

Una vez que el gobierno central marcó la dirección, las autoridades locales fueron rápidas en el objetivo. En seis meses, más de 30 ciudades implementaron directrices detalladas para la compra y reconversión del parque de viviendas existentes. En la provincia de Hebei, se aseguraron aproximadamente 8.400 viviendas asequibles en el primer trimestre de 2025, casi la mitad procedentes de viviendas comerciales existentes. Mientras tanto, la provincia de Liaoning planea ampliar la vivienda basada en la asignación en 120.000 unidades para 2027. Las empresas estatales actúan como intermediarias entre las fuerzas del mercado y los objetivos gubernamentales.

Estas medidas no solo absorben suavemente el exceso de inventario, sino que también refuerzan y amplían el sistema de vivienda asequible de China. Al mismo tiempo, las nuevas propuestas enfatizan “viviendas de calidad” que sean seguras, cómodas, ecológicas e inteligentes. Aunque no es un concepto novedoso, adquiere una renovada importancia en los próximos cinco años, guiando tanto nuevos desarrollos como mejoras en el parque de viviendas existente en China.

La visión de “viviendas de calidad” se concretó en los “estándares para proyectos residenciales” patrocinados por el gobierno, implementados desde mayo de 2025. Los requisitos clave incluyen alturas de techo de al menos tres metros y ascensores obligatorios en edificios de cuatro plantas o más, lo que supone una reducción significativa respecto al umbral anterior de siete plantas. Los estándares de insonorización e iluminación natural se han mejorado sustancialmente, mientras que la cobertura de telefonía móvil en las cabinas de ascensores aborda una frustración de larga data. Por muy sutiles que sean, estas mejoras mejoran la vida cotidiana y acercan la vivienda china a los estándares internacionales de calidad y habitabilidad.

Hacia un aterrizaje suave
En el frenesí de la construcción rápida y los plazos ajustados, la calidad de la construcción se convirtió rápidamente en la falla más visible. En múltiples regiones, estructuras ridiculizadas como “torres frágiles” y “bloques torcidos” pusieron al descubierto las concesiones de ingeniería realizadas en la prisa por construir. El apalancamiento excesivo y el capital ocioso profundizaron la fragilidad financiera, mientras que vastas extensiones de distritos de nueva construcción permanecieron inquietantemente vacías. Desde esta perspectiva, la desaceleración actual es menos una ruptura que una recalibración necesaria; dolorosa, sí, pero nada inesperada.

Las propuestas del XV Plan Quinquenal exigen “seguir mejorando los sistemas fundamentales para el desarrollo, la financiación y la venta de viviendas prefabricadas”. Cabe destacar que sitúa los riesgos inmobiliarios en el primer plano de la agenda nacional de prevención de riesgos, por encima de la deuda de los gobiernos locales y los riesgos en las pequeñas y medianas instituciones financieras. Esta decisión habla por sí sola.

Los responsables políticos también están cerrando las brechas institucionales dejadas por años de rápida expansión. Se exige a los promotores que aíslen los fondos de preventa mediante normas más estrictas; un mecanismo de banco líder vincula a prestamistas y constructores con la responsabilidad conjunta de la ejecución del proyecto, lo que refuerza la rendición de cuentas en toda la cadena. Y una transición gradual hacia la entrega de viviendas terminadas, en lugar de la venta sobre plano, busca eliminar el riesgo crónico de los proyectos inacabados. En conjunto, estas medidas buscan devolver al sector inmobiliario chino una base sostenible, predecible y viable.

Desde el llamado de 2016 de que “la vivienda es para vivir, no para especular”, el enfoque de las políticas de China ha evolucionado desde la supresión del exceso especulativo hasta la gestión de los riesgos a la baja y la salvaguardia de la estabilidad sistémica. La guía para 2024 de “estabilizar el mercado inmobiliario y detener la caída de los precios” amplía ese enfoque, llevándolo un paso más allá.

A principios de 2024, Zhu Ning, destacado experto en economía y sistema financiero de China de la Universidad Jiao Tong de Shanghái, ofreció un diagnóstico contundente: el mercado inmobiliario podría necesitar entre tres y cinco años más antes de tocar fondo. En una entrevista reciente, Zhu afirmó que, si bien la caída de precios ha comenzado a disminuir en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel, las transacciones y la liquidez se están agotando rápidamente. En resumen, los precios pueden dejar de caer, pero la demanda nueva es prácticamente inexistente. “Este no es un mercado saludable”, afirmó.

Estadísticas recientes parecieron confirmar la advertencia de Zhu. Datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadística de China mostraron que, en octubre, los precios de las viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel cayeron un 0,9% intermensual, marcando el sexto mes consecutivo de descensos. Las ciudades de segundo y tercer nivel experimentaron caídas de precios del 0,6% y el 0,7%, respectivamente. En 70 ciudades importantes, la tradicional temporada alta de septiembre-octubre para las ventas de viviendas en China no ofreció alivio: todas registraron descensos intermensuales por segundo mes consecutivo.

La desaceleración refleja décadas de presiones latentes que finalmente están aflorando. En las últimas décadas, China ha experimentado una de las transformaciones urbanas más rápidas y grandes de la historia de la humanidad. La tasa de urbanización ha aumentado del 11% en 1949 al 67% en la actualidad, y la población urbana del país supera ya los 940 millones, el doble de la población combinada de los 27 estados miembros de la Unión Europea.

Ese maremoto demográfico desató una prodigiosa demanda de vivienda. Sumado a la dependencia de los gobiernos locales de los ingresos por la venta de terrenos, se creó un círculo vicioso de “altos precios de terrenos, altos precios de viviendas y altas expectativas”. Cuando el mercado cambió, los mismos mecanismos funcionaron a la inversa: la caída de los precios de las viviendas erosionó la riqueza de los hogares, la disminución de las transacciones redujo la financiación de tierras y el creciente apalancamiento emergió como un riesgo sistémico.

Los flujos de población están cambiando. La histórica migración del campo a la ciudad está dando paso a movimientos desde pueblos más pequeños hacia grandes centros urbanos. Mientras las megaciudades continúan ejerciendo una atracción irresistible, muchas ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentan pérdida de población, demanda tambaleante y una vitalidad económica menguante.

Estas dinámicas no solo inclinan el ciclo del mercado, sino que lo profundizan, convirtiendo una corrección rutinaria en una recalibración estructural. Feng Changchun, subdirector del Instituto de Desarrollo de Pekín de la Universidad de Pekín, advierte que la urbanización de “segunda etapa” de China aún dista mucho de ser de alta calidad: los recién llegados a menudo carecen de pleno acceso a los servicios públicos, mientras que las ciudades más pequeñas carecen de capacidad de gobernanza para absorber o retener a los nuevos residentes.

Hegang, una ciudad industrial de tercer nivel en el noreste de China, ilustra los extremos: en algunos casos, dos iPhones podrían comprar un apartamento entero. Si bien son poco frecuentes, estas valoraciones ponen de manifiesto tensiones estructurales —desajustes entre la oferta y la demanda, lenta absorción del parque existente y crecientes presiones fiscales—, fuerzas que entrelazan las finanzas y la deuda locales.

En todo el país, la divergencia entre los niveles es marcada. Las ciudades de primer nivel mantienen su resiliencia gracias a la concentración de empleos, industrias y recursos educativos. Muchas ciudades de tercer y cuarto nivel, en cambio, están atrapadas en una espiral descendente: la caída de los precios de la vivienda reduce los ingresos fiscales, los presupuestos más ajustados frenan la inversión pública y el debilitamiento de los servicios deprime aún más la demanda.

Por lo tanto, las propuestas del nuevo plan quinquenal exigen políticas específicas para cada ciudad que alineen la oferta de vivienda con la demanda real. La idea es vincular los elementos clave de la vivienda (personas, suelo, capital y oferta) en un sistema coordinado. Las decisiones sobre dónde expandir o reducir la vivienda ya no deberían depender de los plazos de los promotores ni de las presiones fiscales, sino que deberían basarse en las tendencias demográficas, el potencial económico y la capacidad urbana. Como señala el profesor Wu, la vivienda debe seguir a las personas, no al revés.

El reto más amplio consiste en restablecer el propósito social fundamental de la vivienda: proporcionar hogares estables y permitir un crecimiento urbano más saludable. El mercado inmobiliario chino avanza lentamente hacia una trayectoria más lenta, estable y resiliente, y esa búsqueda cautelosa podría ser la parte más difícil, pero también la más importante, de un aterrizaje suave.

Inteligente, Gestionado, Invertible
Las propuestas del XV Plan Quinquenal también señalan un cambio estratégico en la gobernanza de la vivienda. China está superando la mentalidad de construir a toda costa hacia una gestión integral del ciclo de vida: realizando revisiones estructurales periódicas para detectar riesgos con antelación, creando un fondo de mantenimiento de doble vía financiado por los propietarios y complementado con recursos públicos, y promoviendo seguros de calidad y seguridad de la vivienda basados ​​en el mercado.

Como señaló el profesor Wu, el parque inmobiliario de China es enorme; la construcción de viviendas de calidad, la modernización de barrios antiguos, el desarrollo de comunidades inteligentes y la rehabilitación ecológica aún ofrecen un potencial económico considerable. “En lugar de reducir la capacidad, deberíamos transformarla”, afirmó. Esta lógica ya se está concretando en las grandes ciudades, donde la regeneración urbana, las soluciones de comunidades inteligentes y las mejoras respetuosas con el medio ambiente se están convirtiendo rápidamente en líneas de negocio clave para los promotores.

En un distrito de Shenzhen, ciudad a menudo conocida como el Silicon Valley de China, la promotora líder China Resources Land ha evolucionado más allá de ser una constructora, orquestando barrios como ecosistemas urbanos integrados —con viviendas, oficinas, comercios e instalaciones deportivas—, convirtiéndose en un operador urbano. En una comunidad inteligente de Pekín, un sistema ofrece un servicio de monitorización 24/7 para los residentes: los ascensores pueden detectar si una persona mayor que vive sola se cae y activar alertas instantáneas, mientras que los sistemas de agua y electricidad pueden apagarse automáticamente en caso de emergencia. Hangzhou ofrece una visión similar, con colchones equipados con sensores que monitorizan la salud de los residentes mayores y notifican a los médicos cuando es necesario.

El profesor Wu compara este cambio con el salto de un teléfono básico a un smartphone, sugiriendo que China tiene la oportunidad de “tomar la delantera” en inteligencia residencial, tal como lo ha hecho en el sector de los vehículos eléctricos mediante la innovación y el ingenio competitivo.

Tanto para los responsables políticos como para los promotores, lo que está en juego va mucho más allá de los edificios individuales. El sector inmobiliario ahora abarca infraestructura inteligente, operaciones que abarcan toda la ciudad, diseño energéticamente eficiente y servicios de estilo de vida mejorados, redefiniendo los límites del sector.

Mientras tanto, las propuestas exigen acelerar nuevos modelos inmobiliarios, donde la innovación financiera desempeña un papel clave en la transformación estructural. Como señaló el profesor Feng, reconfigurar el flujo de capital podría desbloquear obstáculos de larga data y crear un sistema financiero más diversificado y resiliente.

“En comparación con las economías desarrolladas, la gama de herramientas de financiación de la vivienda en China sigue siendo limitada. Sin embargo, instrumentos emergentes como los REIT ofrecen un camino prometedor”, afirmó el profesor Feng.

Los REIT, o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, son vehículos que cotizan en bolsa y que poseen o financian bienes inmuebles generadores de ingresos, lo que permite a los inversores particulares participar en los mercados inmobiliarios sin tener que comprar directamente los edificios. En China, su introducción gradual podría ampliar los canales de inversión, mejorar la eficiencia del capital e impulsar nuevos modelos de desarrollo inmobiliario sostenible.

China lanzó su programa piloto de REIT públicos en 2020. Para agosto de 2025, más de 70 REIT de infraestructura cotizaron en bolsa, recaudando un total de 198.600 millones de yuanes, con un valor de mercado combinado de 218.800 millones de yuanes. La cartera se ha ampliado más allá de los activos tradicionales de transporte y energía para incluir redes de calefacción, proyectos ambientales, centros logísticos, parques industriales, centros de datos, viviendas de alquiler, infraestructura hídrica e incluso instalaciones de cara al consumidor, sentando las bases para un ecosistema de financiación inmobiliaria más diversificado y orientado al mercado.

“Los activos construidos de China tienen un valor estimado de 400 billones de yuanes”, afirmó el profesor Wu. “La rentabilidad económica derivada de la gestión y optimización de este vasto stock está lejos de agotarse. Incluso en medio de los ajustes, las fortalezas fundamentales del sector —su escala, adaptabilidad y capacidad de innovación— se mantienen intactas, anclando el futuro de las ciudades y la economía de China”.

Tan Yixiao is a Xinhua journalist. Currently based in Beijing, she spent three years in the U.S. covering politics and international affairs. Email: yixiaotan@live.cn

Xu Zeyu, founder of Sinical China, is a journalist with Xinhua News Agency. Email: xuzeyuphilip@gmail.com